Accade di frequente che un cliente si rivolga al mio studio legale, soltanto dopo aver firmato una proposta d\u2019acquisto di un immobile, senza che gli sia chiaro il fatto che la proposta di acquisto, una volta accettata dal venditore, si converte in un vero e proprio contratto preliminare, vincolante e con effetti obbligatori. La caparra confirmatoria viene incassata dal venditore nel momento in cui accetta la proposta e lo comunica al compratore: le parti a quel punto sono obbligate a stipulare il contratto definitivo di compravendita davanti al notaio.<\/p>\n
Mi sento spesso dire: \u201cavvocato, ho solo firmato la proposta, ma voglio che lei si accerti che l\u2019immobile non presenti problemi\u201d. Se ci sono delle verifiche o degli accertamenti da effettuare sull\u2019immobile che intendiamo acquistare, o se si rende opportuno rivolgersi a un legale per qualsiasi problematica inerente l\u2019immobile, \u00e8 bene farlo prima di firmare la proposta di acquisto. In alternativa, quantomeno, \u00e8 bene condizionare l\u2019efficacia della proposta al buon esito degli accertamenti da effettuare.<\/p>\n
L\u2019ideale sarebbe poter verificare la regolarit\u00e0 edilizia \u2013 la conformit\u00e0 urbanistica \u2013 l\u2019assenza di servit\u00f9 o di ipoteche \u2013 e quant\u2019altro, prima di formulare e firmare la proposta (e versare la caparra confirmatoria); pu\u00f2 succedere per\u00f2 che si renda necessario \u201cbloccare\u201d velocemente l\u2019immobile d\u2019interesse per evitare di perdere l\u2019opportunit\u00e0 di acquistarlo.
\nIn questo caso, l\u2019efficacia della proposta, affinch\u00e9 il compratore sia tutelato, deve almeno essere condizionata, ad esempio inserendo nel modulo prestampato fornito dalle agenzie immobiliari una frase di questo tipo: L\u2019efficacia del contratto preliminare di compravendita che si concluder\u00e0 in caso di accettazione della presente proposta, \u00e8 subordinata all\u2019accertamento della regolarit\u00e0 edilizia e conformit\u00e0 urbanistica dell\u2019immobile\u201d.<\/p>\n
Una volta che la proposta di acquisto viene accettata dal venditore e l\u2019accettazione comunicata al compratore, il contratto preliminare \u00e8 dunque concluso, e deve essere registrato presso l\u2019agenzia delle entrate. Il cosiddetto \u201ccompromesso\u201d non \u00e8 altro che un nuovo contratto preliminare pi\u00f9 completo, che recepisce il contenuto della proposta di acquisto, integrandola con tutti quegli elementi che presumibilmente al momento della proposta non erano conosciuti.<\/p>\n
Non \u00e8 obbligatorio redigere il contratto preliminare, ma \u00e8 consigliabile farlo, dopo aver effettuato tutti gli accertamenti necessari che non si sono potuti fare prima: regolarit\u00e0 edilizia e urbanistica, assenza di vincoli, ipoteche, diritti reali altrui e ogni altra verifica che possa assicurare al compratore la serenit\u00e0 di acquistare un immobile libero da qualsiasi problema. Comprare casa \u00e8 sempre un grande passo, basta qualche accortezza in pi\u00f9 per evitare che diventi un salto nel vuoto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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