Contratto di locazione nullo se non registrato

La terza sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza 13/12/2016 n° 25503, torna ad occuparsi della sanzione che colpisce il contratto di locazione allorquando il locatore, proprietario, non provveda alla registrazione secondo quanto previsto all’art. art. 1, comma 346, dellaLegge 30 dicembre 2004, n. 311.

La norma infatti stabilisce che ‘i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati’.

Nonostante la chiarezza del dato normativo, la giurisprudenza ha proposto interpretazioni discordanti sull’argomento del contratto di locazione non registrato,punto, nonchè sulle azioni esperibili dal locatario in cui il locatore rifiuti la registrazione del contratto.

Tale impostazione, tuttavia, non è condivisa da quanti sostengono che il dato normativo prescriva chiaramente la sanzione della nullità per il contratto stipulato ma non registrato e, pertanto, che il locatore sia tenuto alla restituzione di tutti i canoni versati dal locatario in forza di un titolo invalido.

Con la sentenza in commento, la terza sezione della Corte di Cassazione consolida quest’ultima interpretazione, valorizzando essenzialmente il dato letterale della norma, che testualmente cita la sanzione della nullità.

Oltre all’argomento letterale, la Corte di Cassazione rileva altresì un’argomentazione di ordine sistematica (sistematico).

Invero, a sostegno di tale conclusione, i giudici richiamano la sentenza 5 dicembre 2007, n. 420 della Corte Costituzionale, dove si afferma che l’art. 1 co. comma 346 della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.

La sentenza in commento, facendo chiarezza sull’argomento da tempo controverso, rappresenta un intervento  che si pone in perfetta armonia con l’obiettivo del legislatore di sanzionare ogni attività contrattuale che si riveli elusiva degli obblighi tributari e contrastante con i principi di ordine pubblico economico.

Pesanti conseguente per il locatore: se omette di registrare il contratto di locazione ( e quindi di pagare la relativa imposta di registro) stipula un contratto  nullo, il che significa che il conduttore in qualsiasi momento può recedere dal contratto stesso, senza necessità di gravi motivi di recesso, e, cosa assai più grave, può chiedere la restituzione dei canoni versati sulla base di un contratto nullo, mantenendo in linea teorica solo il diritto ad un’indennità di occupazione dell’immobile.

La Cassazione sul tema agevolazioni fiscali

La Corte di Cassazione – sentenza n. 13346 del 28 giugno 2016, – si è espressa a favore dell’Agenzia delle Entrate e ha costretto un acquirente impossibilitato a traslocare nell’abitazione appena comprata a rinunciare alle agevolazioni fiscali sulla prima casa. L’uomo aveva acquistato l’immobile, locato al momento dell’atto, usufruendo appunto del bonus prima casa, che garantisce IVA al 4% e non al 20% se si acquista da un’impresa e imposta di registro al 2% e non al 9% se si compra da proprietario privato.

L’acquirente non aveva residenza nel Comune dell’abitazione, ma aveva immediatamente avviato regolari procedure per il suo trasferimento. Il precedente inquilino, tuttavia, nonostante il suo contratto di locazione fosse ormai terminato, si era rifiutato di abbandonare l’appartamento. Il Comune aveva a questo punto respinto la richiesta dell’acquirente di trasferimento di residenza, perché la nuova dimora indicata come residenza risultava già occupata.

Scaduto il termine dei diciotto mesi dall’acquisto, l’Agenzia delle Entrate aveva ritenuto il contribuente decaduto da ogni agevolazione e aveva preteso che l’uomo rinunciasse ai bonus. L’acquirente era allora ricorso al Tribunale ordinario e poi alla Corte d’appello, che si erano entrambi espressi a suo favore. Le Entrate hanno infine impugnato la sentenza in Cassazione, e la Suprema Corte ha accettato il loro ricorso. La causa di forza maggiore, secondo gli Ermellini, non si è configurata perché nel concreto l’occupazione della casa da parte del precedente inquilino impedisce all’acquirente il trasferimento di residenza in quello specifico appartamento e non nell’intero Comune. Diverso sarebbe, per l’appunto, il caso di un impedimento improvviso che colpisse l’intero Comune.

Sentenza della Cassazione su agevolazioni prima casa

Corte di Cassazione Civile – Sentenza n.8415 del 5 aprile 2013 sulla Prima Casa.

Di seguito si riporta il testo di una interessante sentenza (la n.8415 del 5 aprile 2013) emessa dalla Cassazione civile in materia di agevolazioni fiscali relative alla casa ma gli ermellini colgono l’occasione per fare alcune precisazioni su circostanze che riguardano anche la ristrutturazione e tutte le eventuali situazioni che si possono verificare (ovvero ritardata consegna per una causa impeditiva connessa alla forza maggiore etc.).

Nel passaggio più interessante della sentenza si può leggere che “i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa spettano unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile (v. Cass. nn. 1530 del 2012, 1173 del 2008, 10151 del 2002).

Svolgimento del processo

La controversia concerne l’impugnazione di un atto con il quale l’Ufficio chiedeva il pagamento dell’ordinaria imposta di registro relativamente ad un atto di acquisto cui erano state riconosciute le agevolazioni fiscali “prima casa”, poi revocate per mancato trasferimento della residenza entro il termine di diciotto mesi previsto dalla legge.

La Commissione adita accoglieva il ricorso, ritenendo sussistente un caso di forza maggiore per il mancato completamento nei termini dei lavori di ristrutturazione e la decisione era sostanzialmente confermata in appello, con la sentenza in epigrafe, avverso la quale l’amministrazione propone ricorso per cassazione con due motivi. Resistono i contribuenti con controricorso.

Motivazione

Con il primo motivo, l’amministrazione contesta la ritenuta rilevanza del mancato termine dei lavori di ristrutturazione come causa impeditiva della decadenza per non aver gli acquirenti trasferito la propria residenza nel Comune ove era sito l’immobile acquistato nel termine di diciotto mesi previsto dalla legge.

Il motivo è fondato. La sentenza impugnata sembra confondere la situazione derivante del mancato utilizzo dell’immobile acquistato come abitazione principale, rispetto alla quale potrebbe operare un impedimento derivante da forza maggiore (ammesso che sia dimostrato come tale il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione), con la situazione derivante dal mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui sia ubicato l’immobile, rispetto alla quale nessuna forza ostativa può riconoscersi al dedotto mancato completamento dei lavori in questione.

Rispetto a tale ultima situazione, infatti, per costante orientamento della giurisprudenza di questa Corte i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa spettano unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile (v. Cass. nn. 1530 del 2012, 1173 del 2008, 10151 del 2002).

Il secondo motivo con il quale si censura l’impugnata sentenza sotto il profilo del vizio di motivazione resta assorbito.

Pertanto, deve essere accolto il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata e non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con il rigetto del ricorso introduttivo dei contribuenti. Il consolidarsi dell’indicato principio in epoca successiva alla proposizione del ricorso giustifica la compensazione delle spese dell’intero giudizio.

PQM

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso introduttivo dei contribuenti. Compensa le spese dell’intero giudizio.

La Cassazione in merito all’addebito della separazione

La Cassazione torna sull’ addebito della separazione e sulla necessità del nesso causale tra tradimento e intollerabilità della convivenza.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 1, ordinanza 10 giugno – 24 agosto 2016, n. 17317
Presidente e Relatore Dogliotti
In un procedimento di separazione personale, tra M. D. e C. C. il Tribunale di Vicenza, con sentenza definitiva 5/7/2012, pronunciava 1’addebito a carico del marito, e disponeva assegno di mantenimento per la moglie.
La Corte di Appello di Venezia con sentenza del 10/6/20131 confermava la pronuncia del Tribunale, limitandosi a modificare la decorrenza dell’assegno.
Ricorre per cassazione il marito, che pure deposita memoria difensiva. Resiste con controricorso la moglie.
Possono trattarsi congiuntamente i motivi del ricorso strettamente collegati.
Quanto alla violazione dell’obbligo di fedeltà da parte del marito, questi in sostanza propone una valutazione diversa e alternativa ( dunque inammissibile ) rispetto a quella assunta dal giudice a quo, con motivazione adeguata e non illogica: tra l’altro, la Corte di merito valorizza le deposizioni delle sorelle della moglie, che non riferiscono solo circostanze de relato, come pretende il ricorrente, ma precisano, una di esse che la relazione extramatrimoniale era di dominio pubblico e che essa aveva visto abbracci confidenziali tra il M. e una sua dipendente, l’altra, di averlo visto una volta entrare nell’abitazione di tale persona e rimanervi dalle ore 23,30 fino all’una di notte, e di essere a conoscenza di un viaggio fatto dallo stesso con la dipendente.
Vi sono quindi – secondo la Corte di Appello – indizi gravi, precisi, concordanti, in piena conformità con le dichiarazioni della C..
Perché vi sia addebito, come è noto, è necessario che sussista rapporto di causalità tra la violazione dell’obbligo matrimoniale e l’intollerabilità della convivenza. E’ bensì vero, come afferma il ricorrente, che la violazione dell’obbligo di fedeltà non può considerarsi di per sé sola causa dell’intollerabilità della convivenza, e che è necessario fornire prova al riguardo (tra le altre, Cass. N. 8675 del 2013) (va dunque corretta la motivazione della sentenza impugnata, secondo cui l’inosservanza dell’obbligo predetto costituisce violazione particolarmente grave e determinante di regola l’intollerabilità della convivenza e conseguentemente l’addebito). Ma è proprio dall’istruttoria testimoniale ( come riportata in sentenza nonché dallo stesso ricorrente) che emerge palesemente tale nesso di causalità: a fine maggio 2015 la C. scopriva l’infedeltà del marito e telefonava agitatissima ai genitori, come ha precisato il padre di lei; seguivano ulteriori riscontri della relazione del M., e ai primi di settembre veniva presentato un ricorso di separazione consensuale e successivamente quello di separazione giudiziale. Né si fa alcun riferimento, neppure da parte del ricorrente, ad un deterioramento del rapporto coniugale, che sarebbe stato causa della relazione extraconiugale.
Nulla aggiunge la memoria del ricorrente che richiama in sostanza profili di fatto ed in particolare il contenuto di alcune deposizioni testimoniali, proponendo, come si diceva, una valutazione alternativa rispetto a quella indicata, con motivazione adeguata e non illogica, dal giudice a quo, insuscettibile di controllo in questa sede. Se vi fossero stati errori di fatto da parte del giudice di appello, come sembra sostenere il ricorrente all’evidenza avrebbe dovuto proporsi revocazione.
Va pertanto rigettato il ricorso.
Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso,’ e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in E. 3.100,00 comprensive di E. 100,00 per esborsi, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere generalità ed atti identificativi, a norma dell’art. 52 D.lgs. 196/03, in quanto imposto dalla legge.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

il contenuto dei nuovi contratti di convivenza

 

Nei contratti di convivenza possono  essere trattate le seguenti materie:

1)il luogo nel quale i conviventi convengono di risiedere;

2)le modalità che i conviventi convengono circa la reciproca contribuzione da effettuare per far fronte alle necessità della vita in comune, e ciò in relazione al patrimonio e al reddito di ciascuno di essi e alla rispettiva capacità di lavoro professionale o casalingo;

3)l’adozione del regime patrimoniale della comunione dei beni.

Nel corso della convivenza  il regime degli acquisti è regolata dal principio in base al quale l’acquisto profitta solo al soggetto che lo effettua: per far sì che dell’acquisto compiuto nel corso del rapporto di convivenza da uno dei conviventi benefici anche l’altro componente della coppia, occorre non solo che si tratti di una convivenza registrata in anagrafe, ma pure che si tratti di conviventi che, qualora sia stipulato un contratto di convivenza, abbiano anche scelto di inserirvi la clausola dell’adozione del regime di comunione, e cioè di determinare l’effetto per il quale qualsiasi acquisto da chiunque compiuto durante la convivenza appartenga appunto alla comunione dei conviventi.

Per stipulare il contratto di convivenza tipico, di cui alla legge Cirinnà, occorre rispettare una certa formalità: la legge prescrive (articolo 1, comma 51) che il contratto (nonché gli accordi con i quali lo si modifichi o lo si risolva) devono essere redatti in forma scritta, a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un avvocato, i quali ne devono attestare la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico.

Una volta stipulato il contratto di convivenza, ai fini di renderlo opponibile ai terzi (e cioè al fine di pretendere appunto che i terzi debbano considerare comuni tra i conviventi gli acquisti da costoro compiuti durante la convivenza, ove abbiano optato per il regime di comunione) il notaio o l’avvocato che hanno autenticato l’atto devono provvedere entro i successivi dieci giorni a trasmetterne copia al Comune di residenza dei conviventi, al fine della iscrizione del contratto stesso nei registri dell’anagrafe nei quali è registrata la convivenza.

In sostanza, questo sistema pubblicitario è preordinato a permettere a chiunque di verificare se tra due determinati soggetti esista una situazione di convivenza registrata e come questa convivenza sia stata eventualmente regolamentata sotto il profilo patrimoniale;

 

disciplina dei contratti di convivenza

Cosa prevede un “contratto di convivenza”?
I conviventi di fatto possono disciplinare i rapporti patrimoniali relativi alla loro vita in comune con la sottoscrizione di un “contratto di convivenza”, redatto in forma scritta, a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un avvocato. Il contratto può contenere: l’indicazione della residenza, le modalità di contribuzione alle necessità della vita in comune, in relazione alle sostanze di ciascuno e alla capacità di lavoro professionale o casalingo, il regime patrimoniale della comunione dei beni come da codice civile. Il regime patrimoniale scelto nel contratto di convivenza può essere modificato in qualunque momento. Il contratto di convivenza non può essere sottoposto a termine o condizione.
Come si divorzia dalle unioni civili?
Con le stesse modalità di un matrimonio, ma viene applicato il divorzio breve: bastano infatti tre mesi di separazione anzichè sei. Serve manifestare la volontà di separazione di una delle due persone manifestata davanti all’ufficiale di stato civile. In questo caso l’unione si scioglie dopo tre mesi dalla dichiarazione.

anche chi va al lavoro in bici ha diritto ad essere indennizzato in caso di infortunio

Attraverso le modifiche apportate al T.U. in materia di assicurazione obbligatoria contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali (cfr. artt. 2, 3° comma, e 210, 5° comma, d.p.r. n. 1124/1965), viene stabilito che l’uso della bicicletta deve, “per i positivi riflessi ambientali, intendersi sempre necessitato“.

Ciò significa che qualsiasi sinistro occorra al lavoratore a seguito dell’utilizzo della bici, nel percorso casa-lavoro (e viceversa), sarà configurabile come “infortunio in itinere e dunque sempre indennizzabile dall’Inail.

Restano fuori dalla copertura assicurativa, naturalmente, le interruzioni e le deviazioni del tutto indipendenti dal lavoro, salvo che non siano dovute a cause di forza maggiore, esigenze essenziali e improrogabili o all’adempimento di obblighi penalmente rilevanti.

Fonte: Sempre indennizzato chi si fa male mentre va al lavoro in bicicletta 
(www.StudioCataldi.it) 

Unioni civili tra persone dello stesso sesso

La nuova legge sulle unioni civili tra persone dello stesso sesso, per quanto ancora perfezionabile,  ha una portata epocale:  equipara, per la prima volta, tali unioni al matrimonio, pur senza occuparsi, per ora, della filiazione e dell’adozione. Le unioni civili si costituiscono in maniera molto semplice “mediante dichiarazione di fronte all’ufficiale di stato civile ed alla presenza di due testimoni”, ma a differenza del matrimonio, non sono richieste formule particolari. Le parti acquistano gli stessi obblighi di assistenza morale e materiale,  di contribuzione economica secondo le proprie possibilità, di concordare l’indirizzo della vita familiare e la residenza comune. Lo scioglimento dell’unione avviene con il divorzio, senza che sia necessario passare per la separazione. Il partner di un’unione civile divorziato avrà diritto al mantenimento, se si troverà in una condizione di bisogno economico; avrà diritto al TFR e alla pensione di reversibilità, in caso di morte del partner. Anche in materia successoria, i partner delle unioni civili sono totalmente equiparati ai coniugi di un matrimonio. Insomma, una piccola rivoluzione da tempo attesa.

reato di maltrattamenti nella famiglia di fatto

Se il rapporto tra conviventi è connotato da stabilità  e continuità affettiva, il reato di maltrattamenti in famiglia si configura anche nell’ipotesi di famiglia di fatto. E’ quanto emerge dalla sentenza della Seconda Sezione Penale della Corte di Cassazione del 2 marzo 2016, n. 8401.

La Cassazione, confermando l’impugnata sentenza della Corte d’Appello, ha evidenziato come, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità, il delitto di maltrattamenti in famiglia sia configurabile anche in danno di persona convivente “more uxorio”, quando si sia in presenza di un rapporto sostanzialmente stabile, sia pure naturale e di fatto, instaurato tra le due persone, con legami di reciproca assistenza e protezione (Cass. pen., Sez. VI, 24 gennaio 2007, n. 21329).

 

stop al mantenimento dei figli maggiorenni fuori corso

La Cassazione Civile – con la sentenza n. 1858 dell’1 febbraio 2016 – affronta ancora il tema del mantenimento dei figli maggiorenni non ancora economicamente autosufficienti.

 

Sulla scia della  giurisprudenza ormai consolidata, che  considera terminato il dovere di mantenimento dei figli maggiorenni se il genitore obbligato dimostra che gli stessi abbiano raggiunto l’autosufficienza economica, la Cassazione è tornata sull’argomento prevedendo la perdita del diritto al mantenimento, anche nel caso in cui il figlio maggiorenne sia uno studente inerte e non diligente, non sostenga gli esami universitari con regolarità, o senza giustificato motivo non abbia terminato il corso di studi nei termini corretti..

Quando il figlio studente, per sua ingiustificata inerzia non provvede a terminare gli studi, perde il diritto al mantenimento da parte dei genitori (Cass. Civ. n. 8954/2010 Cass. Civ. n. 7970/2013, Cass.Civ. n. 27377/2013, Cass. Civ. n. 4555/2012).

Secondo i giudici, i genitori avevano dato ai figli l’opportunità di frequentare l’Università, dalla quale gli stessi non avevano saputo trarre profitto.

Uno di loro, aveva dato solo quattro esami in tre anni, l’altro era fuori corso per la quarta volta e aveva superato meno della metà degli esami complessivi. Inoltre, dalle note dell’Agenzia delle Entrate erano emersi redditi da lavoro dei due figli già da qualche anno.